Het door GROUP A en studioADAMS herontwikkelde Keilepand, een vooroorlogs pakhuis voor groenten en fruit, staat in Merwe-Vierhavens (M4H). Ooit was dit gebied aan de noordkant van de Maas een van de grootste fruithavens ter wereld, nu verrijst er een nieuw woon- en werkgebied. In dit ‘Makers District’ van Rotterdam ontwikkelden GROUP A, dat eerder ook een duurzaam interieurconcept ontwikkelde voor een apothekersformule, en studioADAMS een robuust betonnen pakhuis tot hotspot voor samenwerking en kennisdeling. Na een stapsgewijze verbouwing biedt het Keilepand nu een combinatie van werkruimte, horeca en expositieruimte op een totaaloppervlak van bijna 15.000 m2.
Folkert van Hagen, partner bij GROUP A: ”Het pakhuis dateert uit 1922 en is ontworpen door W. Kreis & Jüngst. Het had al tien jaar leeg gestaan toen we het in 2015 voor het eerst bezochten. We zagen direct de mogelijkheden voor duurzame transformatie van dit gebouw, en gingen in overleg met de gemeente omtrent de toekomstige invulling. De gemeente kwam erachter dat het een bijzonder gebouw was: het staat nu op de monumentenlijst. We zochten voor ons eigen bureau naar kantoorruimte met een oppervlak van 600 m2, maar dit gebouw was zo mooi dat we het niet wilden opdelen. We wilden het verwerven en geleidelijk ontwikkelen.”
Workshops
De eerste fase van de verbouwing startte in september 2015. Van Hagen: “We hadden daarvoor al zeven jaar met studioADAMS in één gebouw gezeten. Toen we dit pakhuis vonden, besloten we om hier met nog meer bedrijven te gaan werken. Via ons netwerk kwamen De Urbanisten, HP architecten en Nieman Raadgevende Ingenieurs als medehuurders binnen. We hebben eerst workshops gehouden, om erachter te komen hoe onze ideale werkomgeving eruit moest gaan zien.” Uit deze workshops kwam een kantoorconcept met 70 procent gedeelde ruimte en 30 procent voor elk bedrijf afzonderlijk. “Verder wilden we een ‘wall of knowledge’ – een grote kast met daarin alle materialen die je gebruikt – een war room enzovoorts. Iedereen was enthousiast over deze ideeën, maar de begroting van de aannemer viel nogal hoog uit. Dus besloten we zelf in de weekenden te gaan verbouwen.” In 2016 was de eerste fase van de verbouwing voltooid.
In 2019 lukte het om samen met andere ondernemers uit het pand het pakhuis aan te kopen. In januari 2020 startte de tweede fase van de werkzaamheden – de renovatie van het hele pand die tot eind 2020 zou duren. Van Hagen: “We hadden ons eigen deel al verbouwd, dus de gemeente vertrouwde ons de verdere ontwikkeling van het gebouw wel toe.”
Kruisbestuiving
Verduurzaming en toekomstbestendigheid vormden belangrijke voorwaarden bij de verbouwing: dankzij twee warmtepompen, dak- en wandisolatie, ledverlichting en warmteterugwinning ging het energielabel in 2020 van G naar A. Het streven voor 2022 is energielabel A++ en met de plaatsing van zonnepanelen op het dak en extra warmtepompen moet het Keilepand in 2025 energieneutraal worden. Het Keilepand combineert een fysiek duurzaam ontwerp met een sociale structuur die gunstig is voor alle gebruikers van het gebouw en zijn directe omgeving. Van Hagen: “We hebben een model opgezet met vaststaande huren voor een langere periode, waarbij iedereen deel uitmaakt van het KeileCollectief. Hier zijn geen verplichtingen aan verbonden, maar uiteindelijk komt iedereen in beweging dankzij kruisbestuiving en interactie.” Deze gezamenlijke aanpak gaat verder dan het gebouw zelf, en betrekt ook andere partijen in M4H bij duurzame stedelijke ontwikkeling: “De toegevoegde waarde van het Keilepand wordt bepaald door de creatieve en innovatieve bedrijven hier, die allemaal werken aan een nieuwe toekomst. Je ontmoet elkaar, en wisselt ideeën uit: kruisbestuiving als verdienmodel.”
KeileCollectief
Het KeileCollectief stimuleert ontmoeting, kennisdeling en samenwerking, met activiteiten als de lezingen- en debattenreeks AANKEILEN. Onderwerpen als duurzaamheid en stedelijke ontwikkeling spelen hierbij een belangrijke rol. Van Hagen: “We hebben een grote expositieruimte van 1100 m2, daardoor kunnen we altijd programmeren rondom thema’s die meerwaarde hebben voor de discussie, voor M4H en voor de bedrijven hier.” De bedrijven binnen het KeileCollectief hebben gedeelde ambities op het gebied van duurzaamheid en circulariteit. Zo zit in de kelder van het pakhuis een voedseldistributiecentrum van Rechtstreex. Van Hagen: “De producten van boeren binnen een straal van vijftig kilometer worden hier twee keer per week afgeleverd.” Op de begane grond bevindt zich de grote voorbereidingskeuken van culinaire broedplaats Food Union, waar koks en makers werktafels kunnen reserveren. “In het gebouw werken nu zo’n 300 à 400 mensen; sinds een maand of drie lunchen we samen, met de producten uit de keuken.”
Groene kubus
Voor het ontwerp van het Keilepand is goed gekeken naar de bouwkundige structuur van het voormalige pakhuis. Op de lichte eerste verdieping zitten de architecten en stedenbouwkundigen, op de begane grond twee interieurbouwers die dankbaar gebruik maken van laadperron en -deuren. De koele kelder, waar vroeger de groenten en fruit werden opgeslagen, is de perfecte plaats voor het voedseldistributiecentrum en andere voedsel-gerelateerde bedrijven, zoals een bierbrouwer en een koffiebrander. De voorbereidingskeuken op de begane grond is de sluitsteen. Van Hagen: “Sinds de voorbereidingskeuken erbij is gekomen, vind je in het gebouw alle culturele gemeenschappen bij elkaar.”
Het interieur is dynamisch ontworpen, waarbij ook na de verhuizing nog elementen zijn toegevoegd. Van Hagen: “We hebben veel geleerd van dit project, je moet erg wennen aan het gebouw. Pas als je er zit, wordt duidelijk wat je nog mist. Daarbij hadden we weinig middelen, dus je kiest wat echt nodig is. Zo hebben we later bijvoorbeeld nog een grote vergaderruimte gebouwd.” Dit is een groene kubus geworden, die los in de ruimte staat. Om de kwaliteiten van het pakhuis te behouden, is de bestaande structuur zo min mogelijk aangetast. Van Hagen: “Het leuke van dit gebouw is, dat we zoveel ruimte hebben dat we niet alles voor eeuwig vast hoeven te leggen. Het pakhuis is van beton, maar de elementen die we toevoegen hoeven niet permanent te zijn.”
Op bouwkundig vlak is een grote trap toegevoegd, die alle zones met elkaar verbindt. Deze monumentale, met hout afgewerkte trappartij vormt het hart van het gebouw, dat volop ruimte biedt voor ontmoeting en tentoonstellingen. De toegepaste materialen, zoals het eikenhout voor de trap en het staal voor balustrades en kozijnen contrasteren mooi met het robuuste monument.
Tijd en energie
De bijzondere indeling van het gebouw beïnvloedt de manier waarop erin gewerkt wordt. Van Hagen: ”We kenden natuurlijk het Nieuwe Werken, maar met meerdere bedrijven in een gebouw zitten, is iets anders. Het open denken, waarbij je alles op tafel legt, heeft ons hele werkproces veranderd. Als klanten bij ons binnenkomen zeggen ze meteen ‘wat een dynamische plek is dit!’.” Hoewel veel mensen enthousiast worden van het Keilepand en het KeileCollectief, benadrukt Van Hagen dat met name het voorbereidende werk niet onderschat moet worden: “Zowel ontwerptechnisch als organisatorisch moet je dit soort projecten echt stapsgewijs aanpakken. We hebben er al heel wat interieurjaren op zitten, maar door dit project leer ik dat het belangrijk is om heel veel aandacht te besteden aan het vooraf bespreken van de opgave: dit levert een beter resultaat op. Het kost veel tijd en energie om te bepalen welke rol iedereen heeft binnen de organisatie; gelukkig was daar ruimte voor. Juist als collectief hadden we de nodige expertise bij elkaar om het hele verhaal op te kunnen tuigen.”
www.groupa.nl
www.studioadams.nl
www.keilecollectief.nl
(Tekst: Eva Vroom – fotografie: Frank Hanswijk)
LEGENDA
Opdrachtgever KeileCollectief
Projectarchitecten Monica Adams (studioADAMS), Folkert van Hagen, Maarten van Bremen, Adam Visser (GROUP A)
Interieurarchitect GROUP A
Projectmedewerkers Frank de Vleeschhouwer (studioADAMS), Rolf van Gils, Lolke Ket, Dennis Berger, Frank Deltrap, Perry Klootwijk, Michelle Wanten, Fieke Poelman, Chris Woltjes, Edwin van Thuijl, Bianca Vermeulen, Jos Overmars, Io Alexandropoulou, Ajay Saini, Richard Bax, Nika Jazaei, Gizem Adanur, Boyuan Shi (GROUP A)
Bouwmanagement GROUP A
Projectleider Rolf van Gils
Interieurbouw Sant Interiors, Woodwave, Brandsing meubelmaker
Meubilair Prooff
Stoffen Kvadrat
Adviseur constructie IMd Raadgevende Ingenieurs
Adviseur installaties Barth installatietechniek
Adviseur bouwfysica DGM Technisch Advies
Overige adviseurs Nieman Raadgevende Ingenieurs
Aannemer Cordeel Nederland en KeileCollectief
Netto vloeroppervlak 14.500 m²
